Oltre due milioni di immobili non censiti al catasto, ma fotografati in anni di lavoro dall’agenzia del territorio, devono essere dichiarati dai proprietari all’agenzia del territorio. chi non lo fa si ritroverà con problemi maggiori, come multe e una rendita assegnata d’ufficio.
Una nuova normativa dedita alle case fantasma renderà più difficile l’attribuzione delle rendite catastali alle case non in regola.
Molti cercheranno di dimostrare che l’immobile non deve essere accatastato per vari motivi. Il primo aspetto da considerare è contenuto nella norma catastale di base: il Rdl 652/1939, che all’articolo 28 indica, per le nuove costruzioni, che i fabbricati vanno dichiarati entro 30 giorni dal momento in cui sono divenuti ”abitabili o servibili all’uso cui sono destinati”, anche se esenti dai tributi immobiliari. In realtà molti immobili non accatastati sono molto spesso privi di qualsiasi certificato di collaudo, e quindi non sono ancora ufficialmente abitabili o servibili, perchè sono stati edificati senza concessione, licenza o permesso di costruire e quindi sfuggono alla normativa.
I proprietari, consapevoli della situazione, quando riceveranno la rendita presunta potranno regolarizzare urbanisticamente l’immobile, sempre che questo sia possibile e l’unica violazione sia stata l’omessa richiesta di titolo abilitativo al Comune, che l’avrebbe concesso senza problemi.
A questo punto ci sarà il collaudo, la presentazione in Comune del documento e la contestuale denuncia al catasto per ottenere la rendita definitiva. Ma se si tratta, invece, di un vero e proprio abuso edilizio non sarà possibile ottenere nessun certificato di collaudo nè presentare alcuna denuncia.
Il proprietario aggirerà il problema presentando al Territorio un’istanza per la sospensione della rendita presunta, nella quale dichiarerà che l’immobile non è abitabile nè servibile. E l’Agenzia non potrà fare nulla, dato che se chiederà chiarimenti in Comune la risposta sarà che effettivamente non ci sono collaudi relativi a quell’immobile. Di conseguenza sarà necessaria l’iscrizione alla categoria F e la sospensione dell’efficacia della rendita presunta. E niente tasse.
Il proprietario potrebbe essere incastrato con la prova delle utenze, perchè luce e acqua sono state ufficialmente collegate alla sua proprietà. Ma naturalmente questi fatti vanno dimostrati. La legge 225/2011 scarica sul proprietario la prova della diversa decorrenza dell’obbligo di accatastamento, ma in sede di giudizio è chiaro che sarebbe l’Agenzia del Territorio a dover provare l’esistenza delle utenze, che potrebbero essere intestate ad altri e l’indirizzo non è facilmente individuabile, come spesso accade fuori dai centri urbani.
Ecco, quindi, il punto debole che deriva dall’intreccio di norme concepite per costruzioni regolari e situazioni concrete che invece non lo sono affatto.
Il problema edilizio, certo, verrà necessariamente alla luce, il rischio demolizione si farà concreto e il Comune segnalerà alla magistratura l’abuso. Ma il risultato sarà che, dopo anni, il proprietario non ha interesse a mettersi in regola e infine, staccati luce e gas, dimostrerà facilmente la non abitabilità e la conseguente non imponibilità fiscale.