Case Fantasma arriva la nuova Normativa

Italia Mia Case Fantasma arriva la nuova Normativa

Oltre due milioni di immobili non censiti al catasto, ma fotografati in anni di lavoro dall’agenzia del territorio, devono essere dichiarati dai proprietari all’agenzia del territorio. chi non lo fa si ritroverà con problemi maggiori, come multe e una rendita assegnata d’ufficio.

Una nuova nor­ma­tiva dedita alle case fan­tasma ren­derà più dif­fi­cile l’attribuzione delle ren­dite cat­a­stali alle case non in regola.

Molti cercher­anno di dimostrare che l’immobile non deve essere accat­a­stato per vari motivi. Il primo aspetto da con­sid­er­are è con­tenuto nella norma cat­a­stale di base: il Rdl 652/1939, che all’articolo 28 indica, per le nuove costruzioni, che i fab­bri­cati vanno dichiarati entro 30 giorni dal momento in cui sono divenuti ”abit­abili o servi­bili all’uso cui sono des­ti­nati”, anche se esenti dai trib­uti immo­bil­iari. In realtà molti immo­bili non accat­a­stati sono molto spesso privi di qual­si­asi cer­ti­fi­cato di col­laudo, e quindi non sono ancora uffi­cial­mente abit­abili o servi­bili, per­ché sono stati edi­fi­cati senza con­ces­sione, licenza o per­me­sso di costru­ire e quindi sfug­gono alla normativa.

I pro­pri­etari, con­sapevoli della situ­azione, quando ricev­er­anno la ren­dita pre­sunta  potranno rego­lar­iz­zare urban­is­ti­ca­mente l’immobile, sem­pre che questo sia pos­si­bile e l’unica vio­lazione sia stata l’omessa richi­esta di titolo abil­i­ta­tivo al Comune, che l’avrebbe con­cesso senza prob­lemi.

A questo punto ci sarà il col­laudo, la pre­sen­tazione in Comune del doc­u­mento e la con­tes­tuale denun­cia al cat­a­sto per ottenere la ren­dita defin­i­tiva. Ma se si tratta, invece, di un vero e pro­prio abuso edilizio non sarà pos­si­bile ottenere nes­sun cer­ti­fi­cato di col­laudo né pre­sentare alcuna denuncia.

Il pro­pri­etario aggir­erà il prob­lema pre­sen­tando al Ter­ri­to­rio un’istanza per la sospen­sione della ren­dita pre­sunta, nella quale dichiar­erà che l’immobile non è abit­abile né servi­bile. E l’Agenzia non potrà fare nulla, dato che se chiederà chiari­menti in Comune la risposta sarà che effet­ti­va­mente non ci sono col­laudi rel­a­tivi a quell’immobile. Di con­seguenza sarà nec­es­saria l’iscrizione alla cat­e­go­ria F e la sospen­sione dell’efficacia della ren­dita pre­sunta. E niente tasse.

Il pro­pri­etario potrebbe essere incas­trato con la prova delle utenze, per­ché luce e acqua sono state uffi­cial­mente col­le­gate alla sua pro­pri­età. Ma nat­u­ral­mente questi fatti vanno dimostrati. La legge 225/2011 scar­ica sul pro­pri­etario la prova della diversa decor­renza dell’obbligo di accat­a­sta­mento, ma in sede di giudizio è chiaro che sarebbe l’Agenzia del Ter­ri­to­rio a dover provare l’esistenza delle utenze, che potreb­bero essere intes­tate ad altri e l’indirizzo non è facil­mente indi­vidu­a­bile, come spesso accade fuori dai cen­tri urbani.

Ecco, quindi, il punto debole che deriva dall’intreccio di norme con­cepite per costruzioni rego­lari e situ­azioni con­crete che invece non lo sono affatto.

Il prob­lema edilizio, certo, verrà nec­es­sari­a­mente alla luce, il ris­chio demolizione si farà con­creto e il Comune seg­nalerà alla mag­i­s­tratura l’abuso. Ma il risul­tato sarà che, dopo anni, il pro­pri­etario non ha inter­esse a met­tersi in regola e infine, stac­cati luce e gas, dimostr­erà facil­mente la non abit­abil­ità e la con­seguente non imponi­bil­ità fiscale.